商品房买卖合同订立后,出卖人告知买受人就可以将房屋抵押给第三人?

提问者:Q房网用户提问时间:2016-01-140个回答

商品房买卖解释第八条第一项该怎么理解呢?

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  • 热心网友2016-01-14 16:19:45

    这么理解吧: 
    
    老王把房子卖给小李,但还未进行变更登记,此时老王和小李之间的买卖合同已经生效,但根据不动产物权变动的规则“不动产物权变动自登记时生效”,该房屋的物权还在老王手里。小李仅享有要求老王办理过户登记的债权。此时,享有所有权的老王可以也有权将房屋出卖,但是一旦卖出房屋就无法向小李交付房屋,也就要承担违约责任了。老王这个王八蛋就实施了一件著名的法律行为“不动产一物二卖”。第八条的规定,就是为了加重对老王这样的王八蛋的惩罚。反观你的问题,就算老王告诉小李“我要把房子抵押出去”,也不能这么干,因为小李还对老王有个债权呢!将房子抵押出去将会使小李的债权履行不能。大概就是这么个关系。

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  • 热心网友2016-01-14 16:19:06

    这是民法上所说的“涤除权”。包括自己涤除和他人代为涤除。就是有从事“洗涤而清除”之权利。在法理上,正当的清除权能,于本人是意思自治,于他人则应支付对价。
    
    物权法 第一百九十一条 第二款  抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。       
    
     举个栗子:如果你对别人的房屋享有抵押权,那么他不经过你的同意,无法处分他的房屋,也就是说无法再进行抵押或者买卖。但是,如果现在出现了一个人,小A,小A拿出钱来还这笔债,此时也就无需你同意了。这就是他人涤除。或者你的债务人自己拿出钱来偿还债务或者提存,也是可以不经过你的同意。所以题主的问题,要么要经过你的同意,并且他转让所得的价款要用于清偿债务。要么不经过你同意,但受让人替他提前还钱。

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  • 热心网友2016-01-14 16:18:05

    你说的解释应该是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该解释规范的是商品房合同纠纷,第八条的背景是当时多数地方尚无产权登记的电脑系统,全靠手工办理。因此开发商很可能出现一房多卖,或者将已售或预售房屋抵押贷款。
    
    在大多数地方,目前已有产权产籍管理系统,为了防止第八条的违法情况出现,还有很多地方利用电脑系统进行商品房预售监管, ,有的地方尚未开展网签备案的,已 办理预售许可证的项目,不管是否开始进行销售,不得进行在建工程抵押,因无法向不特定的人(购房者)征询是否同意抵押该房屋。有的地方销售房屋,必须进行网签备案(对公众开放可查),以及商品房预售资金监管,此类地方一般扣除已进行预售网签的房屋,方可办理在建工程抵押。而不是去征询已购房者之意见。
    
    如何理解呢?
    
    该条款规范的是购房者因故未能取得房屋的情况。条件是未能取得房屋,权利是解除合同并请求赔偿。
    
    销售房屋为期房(尚未进行竣工验收)的,开发商只能办理在建工程抵押,在当时的条件下,无法穷尽核实已预售房屋,开发商办理在建工程抵押时若已将房屋预售,则可能导致将来实现抵押权之时,损害预购房屋者之利益,因抵押权为已登记之权利,有优先受偿权。而在当时,预售房屋不管是否备案都很难通过合法途径对抗抵押权。
    
    目前对于已预售房屋,开放预告登记,预告登记不是物权的一种,而是请求权,对将来能够取得物权的一种保障。已预告登记的房屋,开发商一般不能进行处分,法院进行查封时也要回避该类房屋,可以说法律和政策是相当倾向于购房者。即使开发商不配合,预告登记也可以由购房者单方申请。
    
    销售房屋已建成的,购房者,依法应当及时申请房屋所有权登记。
    
    总之,目前的条件,基本能有效规避该法释第八条提及的纠纷。购房者应当主动保障自己的权益,而不要等风险发生再来寻求保护。

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